11月9日，上海易居房地产研究院举办“房地产业的持续发展与长效机制”为主题的易居论坛，本次论坛作为“纪念改革开放40周年”上海市社联第十二届学会学术活动月项目之一。

房地产业发展呈阶段演进特征

    上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳认为，自从改革开放以来，中国房地产业与整个中国经济一样，保持了40年持续快速发展的奇迹。这是在商品化、市场化、资本化和金融化的推动下，经历了房地产业复苏、快速发展、加速发展和持续发展等发展阶段演进而实现的。在改革开放的历史背景下，房地产业的数十年快速发展，得益于土地、资金、劳动力等资源要素的投入，同时也得益于制度、管理和技术创新。进入新时代后，中国房地产业要健康地持续发展就必须继续深化制度创新，促进向以房地产服务为核心的方向演进，加快科技发展，鼓励理性住房消费，优化公平的市场竞争环境，推动房企转型升级。

    上海师范大学房地产经济研究中心主任崔光灿表示，房地产市场的全面发展，和政策的发展、调整等有着密切的关系。观察40年来中国房地产政策的发展，在“房地产市场调控与住房保障”方面，政策较多，有力地促进和保障了房地产市场的平稳发展。从最近这几年的政策内容和框架来看，主要包括6个要点：第一、土地供应政策；第二、房地产开发信贷政策；第三、房地产供给结构调整政策；第四、税收政策；第五、个人购房信贷政策；第六、住房限购政策。展望未来，要重点关注房地产政策中的两大内容；第一、全面发展住房租赁市场，建立“租购并举”的住房制度；第二、多渠道解决新市民住房问题。

研究把握市场周期性规律

    上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，总结这些年房地产的长趋势，其有三个基本变量，即经济、人口、城镇化率。而房地产短周期则存在四个驱动力，包括经济、政策、资金、存货。从市场参与的策略判断看，则应该是“短期看政策、中期看存货、长期看人口”。另外房地产市场和其他市场也会形成互动和影响，比如说经济周期、货币周期、政策周期和楼市周期这四大周期会相互作用，进而形成了周期性波动的规律。从近期房地产市场的表现看，最近几个月对于房地产市场的管控和抑制减少了，这说明在经济下行压力加大的情况下，对于经济稳增长的要求加大了。预计到了明年，楼市政策会有转向，即慢慢放松，新一轮楼市的短周期开始启动。

    上海易居研究院流通所所长崔裴表示，这40年房地产市场有波动，但发展不错，也解决了很多问题。当然应该从“长效机制”的角度，研究房地产未来需要如何发展，研究房地产的功能和定位等看似简单的问题。比如说住宅产业，解决了居住层面的问题，同时也对GDP等宏观经济有较好的支撑，但是借鉴国外经验，我们需要思考一个问题，即当房地产支柱产业的作用减弱了、老百姓的自有住房需求得到满足了，房地产需要如何发展呢？应该说未来房地产可持续的发展，需要重点研究“土地稀缺资源的最大化利用”的命题，这需要各市场参与者的努力。

房企在可持续发展中壮大

    远洋地产苏州公司副总经理窦洪桥表示，房企拿地总体上会经历四个周期，包括“预热期”、“韭菜期”、“嚼草期”和“鸡肋期”。当前包括苏州在内的很多房企，其实都面临了很多压力和困惑，比如说当土地成本占房价的比重较高的时候，房企拿地就会犹豫。又比如目前很多房企对于现房销售的模式也是有所担心的，因为资金方面压力比较大，这个时候拿地也会趋于保守和回归理性。另外一种困惑则体现在对部分县级市的投资上，类似常熟和张家港，此类城市经济实力较强，都属于百强县，且土地价格上升速度略滞后于苏州等城市。不过今年拿地的房企又相对痛苦，容易陷入被套的尴尬境地。所以从可持续发展的角度看，房企应该主动把握市场周期，并积极优化和调整拿地策略。

    嘉华集团经理史娟表示，房地产市场发展的过程中，研究香港房企和内地房企的特点和角色变化也很有意思。港企的绩效源自于“工匠精神”的回报，包括拿地超“理性”、建设显“慢性”、经营有“耐心”、回报出“真金”。这些正好与许多内资开发商的“疯狂快速扩张”形成鲜明对照。当然随着游戏方式的改变，市场模式和格局也会出现改变，后续两类企业的买地方式、开发方式、盈利方式依然会有差异化。总体上看，内地房企在地产开发上扮演的角色将越来越重要，而香港房企趋稳，在经营、收租等方面会扮演更多的角色。两类企业都将伴随中国楼市的可持续发展而积极成长。

房地产发展促进美好生活实现

    易居沃顿研修基地副秘书长马彦文表示，房地产发展的长效机制道路还很长，需要积极探索，这个过程是乐观的。虽然在这40年的发展过程中，也存在很多疑问，类似房地产泡沫是否过大等，但发展的历史经验证明，区域性的泡沫和局部性的泡沫虽然存在，并不影响中国房地产市场的可持续健康发展。此类判断是基于中国房地产市场和制度的特定因素，而不是简单地套用美国的经验和模式。当然在房地产可持续发展的探索过程中，我们也需要警惕房地产行业洗牌的风险，这对于部分转型中的房企尤其要注意。后续房地产长效机制建立过程中，房地产税是一个很关键的因素，但政策不能一刀切，也不能作为一个笼统性的改革，预计不同城市会有不同的改革内容，进而对市场预期产生相应的影响。

    上海经济学会城建专业委员会主任虞海发最后发言认为，房地产市场大数据的展示或量的比对，充分说明了房地产改革开放40周年的伟大成就。这个发展历程，是一点一滴、一步一个脚印走过来的，同时得到了广大人民群众和国际社会的高度评价。房地产业的发展是可持续的，有很多数据和现状可以证明这一点。而最重要的一点是，广大人民群众对于美好生活的向往和需求依然是急迫的，包括人均居住状况、农村人口居住生活、市民化的需求等，都体现了充分的房地产发展需求。虽然可持续发展的模式、方向也面临了很多质疑和问题，但是必须承认，可持续发展是必须的，这既是市场规律，也是社会发展的最基本要求。我们应该乐观看待这个行业，发展一定是硬道理。