四、突破瓶颈，解决四大难题

学习“三个代表”重要思想，必须树立与时俱进思想，对长期以来困扰物业管理水平提高的难题，努力做到用新思路，新举措，寻找破难题的突破口。总之，一切要从实际出发，以人为本，以老百姓满意、高兴为衡量标准，切实推进旧居住小区的物业管理水平。

（一）突破低收费标准难题，逐步培育市场服务机制

随着市民生活水平的逐步提高，对物业管理服务要求也随之提高。以前夏季一场大雨，仅一个南市区就有200—300张屋漏报修单，屋漏只能排计划逐步修。因而，经常是几场大雨，居民多次报修，却无法及时修。随着旧区改造，旧房大面积折除，屋漏矛盾已大为缓解。今年夏季的几场大暴雨，全市报修单总数在300-500张。今年市房地资源局已将屋漏纳入急修项目，要求2小时内到现场。

但是，制约维修的瓶颈是经费，直管公房的租金远远小于市场租金。2002年，以黄浦区为例，公房平均租金是0.998元/平方米，售后房的物业管理仅是商品房的三分之一不到，远远偏离市场收费价。这就很难培育一个符合经济规律的物业管理市场。

解决思路：

第一步，以政府主管部门为主解决房屋维修，以解居民燃眉之急。由市房地资源局牵头重点整治旧小区1600万平方米，无人管理小区300万平方米和600台带病作业电梯，对所需的15亿资金，由市房地局出资三分之一、区县政府补贴三分之一、业主维修基金承担三分之一。通过“三个一点”的办法用三年时间提升上海居住旧小区物业的质量。使旧小区通过整治，基本达到一般普通住宅的正常使用功能。同时，改善小区环境、绿化道路等，建立长效管理机制，为业主提供良好的生活环境，还历史欠账，体现责任政府的责任。

第二步，加大市场化进程步伐，按市场规律办事，按质论价，有多少服务就收多少服务费用。由市房地资源局汇同物价局制定基本符合市场规律的收费服务标准，分等定级，制定市场最低保障线，由业主与物业公司协商制定各自的服务与收费等级，按劳付费。

第三步，待市场收费机制逐步完善后，引入物业公司招投标机制，通过市场竞聘物业公司，优胜劣汰，形成劣质企业退出机制，真正完成物业的改革，完全走向市场。

（二）突破无人管理小区难题，引导建立自助管理机制

无人管理小区是上海房地产发展中留下的一个历史问题。无人管理往往是与多家管理交织在一起，起因是当初多个企业合资，建房后用于分配给本单位职工居住，后来演变到职工个人亦集资参建房屋，因而，亦有部分产权房之说。在部份产权房中，有些建设单位或变化、或兼并或倒闭，形成部分产权主人灭失、管理单位消失等现象。这是旧小区物业管理一块难啃的“硬骨头”。

解决思路：

第一步，仍先由政府解决当前突出问题。具体由市、区政府联手，出资80元/平方米左右，全面整修无人管理的旧小区，修缮屋面、外墙、上下水管、小区绿化、道路等项目，还清历史欠帐。对部分产权业主进行完全产权接轨，通过优惠出售等途径，明晰产权，让利于民。同时，按现行政策建立房屋维修基金，使之满足一般普通商品房或售后公房的管理标准。

第二步，在2004年前，整治后的小区必须纳入正常维修管理的状态，保持良好的运作轨道。方案一，用市场招投标方式引进物业管理，对小区进行全方位物业管理，或委托邻近物业公司进行管理。方案二，可根据全体业主的意愿，探索物业管理多种管理模式，如可试行“政府辅助下的自助管理模式”，对一些确不存在物业管理条件的小区可尝试“政府辅助+自助管理”模式，由房地办事处介入，进行指导关心。业委会受全体业主委托，直接将小区委托给维修、保洁、保安等专业公司进行专项服务，实现自助管理。

（三）突破现有体制约束难题，建立社会公共保障新机制

上海住房收费大体归为这么几类：一类是商品房或售后房。商品房付物业管理费，用市场定价，由物业企业同业委会协商，根据服务标准而定，按平方米收费，平均为0.8元/平方米。售后房由政府定价，目前是按户型收费，平均每平方米0.23元。另一类是租赁直管公房（市场化租赁私房另议），是执行政府规定租金，平均约为1.0元/平方米*月。还有一类是享受廉租屋的，全市今年共4300户，有租金配租与实物配租两部分。为此，设想打破售后房概念，构造新体系。

政府监管，市场调节。对产权房，不论原来产权是商品房还是售后房，都统一纳入产权房概念。由业主全体大会同物业公司按市场规律制定契约服务合同，物业服务的价格按质论价。政府推出“分等定级”指导价，只做裁判，不具体介入。

政府补助，市场运作。对租赁直管公房的人群进行按经济状况分理，鼓励其中大部分进入自有房（出售）。对还剩余的经济确有困难的群体，按政府规定政策给予房租补助（政策规定对象），发放租金补助（差额）直接转入物业公司（避免欠租发生）。或者政府通过政策优惠等手段，扶植物业公司。但物业公司一定是进行市场化运作的，而非政府附属机构。

政府委托，社会保障。对社会最困难阶层，则采用廉租办法。廉租也以租金配租为主，逐步扩大廉租标准和范围。如今年4月1日起，已将廉租由人均5平方米提高到了人均6平方米，使受益家庭达到7000户。随着经济的发展，廉租对象还可能上升。这部分资金则全部由政府或廉租基金来全额承担，政府委托专业机构来认定、发放或退出。廉租亦可分等定级，如采用廉租一、二、三级等办法。

（四）突破转制物业深化改革难题，推进企业集约优化机制

据统计，目前在改制的123家物业管理公司中，民营的有27家，公私合营的16家，多元参股的17家，国有独资63家。这些转制企业，总体上看，服务水平还跟不上全市居民日益增长的对物业管理和服务的需求。

去年，市纠风办在全市30多个行业中进行行风测评，物业管理排在最末端位置。市民意见集中反映在维修不及时，服务不到位，收费不规范等问题。为此，必须进一步深化企业改革来逐步摆脱目前的困境。

解决思路：

一方面，加强各区房屋应急中心建设。应急维修力量的强弱，直接影响到本区的维修效果和处置突发维修的能力。各区县房地局应把应急中心建设作为一件大事来抓，不断拓展应急中心的业务受理范围，从直管公房维修走向市场维修。目前，徐汇等区试点会员制加盟委托维修，使企业逐步走向市场。另外，今年全市应急维修还将在原有的基础上再做好“四个统一”：1.统一全市房屋应急维修人员的服装。2.统一报修电脑软件及录音系统。3.统一报修回执。4.统一应急服务收费标准。由此树立应急维修的新形象，为维修的市场化作好物质准备。

另一方面，建立市场化运作模式。一是，积极推进物业公司内部重新优化组合，实施规模化发展战略，提高市场集合度。各区房地集团要扶优扶强，培植龙头企业，树立行业品质。引导下属物业企业之间进行联合兼并，做大做强企业，提高公司资质，在管理面积、管理质量、服务水平提高等方面上新的台阶。二是，改革企业体制，创新机制，努力提高经济运行质量，用专业化、市场化的运作手段促使企业降低管理成本。通过市场检验，优胜劣汰，消灭一批服务差、管理落后的企业，从根本上消灭“人头吃砖头”的现象，力争出现一批二级乃至一级资质的物业管理企业。三是，大力提高服务人员素质。通过多层次、有针对性的培训，不断提高物业经理、物业小区经理的服务、管理能力，使优质服务落实到小区；不断提高物业维修人员的技术水平，切实解决居民的“急、难、愁”问题。以优良的服务，使居住在旧小区中的老百姓真正得到实惠。