发布日期：2004-11-19
“三个代表”重要思想的起点和最终落脚点是为广大人民群众谋利益，把解决人民群众的疾苦作为第一要务。
改革开放以来，尤其是近几年来，上海的住宅建设突飞猛进，人民居住水平有了巨大改善。但由于历史欠帐，需要旧区改造的量还很大；人民生活水平、居住质量差距很大，还有相当部分居住在旧屋内，居住环境、质量均较差，尤其是同千家万户生活有直接关系的物业管理在服务观念、服务水平等方面还存在着不少不尽如人意的地方，老百姓感到不满意。我们学习和贯彻“三个代表”的重要思想，检验的最终标准应是人民满意不满意，关心千家万户的物业服务，尤其是关心还居住在旧房内，生活环境还比较差的居民的居住环境更是落实“三个代表”思想最现实、最直接的体现。因此，贯彻“三个代表”重要思想，就必须联系实际，不断解决群众关心的实际问题，不能“空对空”、“两张皮”，而是要讲实效，在解决现实生活中难点问题上下功夫。本文就如何做好旧居住小区的物业管理，解决一些难题问题作些探索。
一、开拓创新，更新旧居物业管理理念
学习“三个代表”重要思想，推进旧居住小区物业管理，尤其要正确处理好改革、发展、稳定三者关系。发展是目的，改革是动力，稳定是基础。没有发展的支持，改革与稳定无法实现。这三步棋下好了，就会相互促进；如果有一着乏力，其他两者也会陷入困境，还可能影响全局。而推进旧居住区的物业管理工作，对于维护社会稳定，促进改革与发展是至关重要的。具体而言，必须正确认识“两个关系”。
（一）正确认识推进物业管理市场化进程与体现效率与公平、发挥好政府公共职能的关系
我国是一个发展中国家，还处于并将长期处于社会主义初级阶段，有些问题不可能一蹴而就解决，需要有一个过程。旧居住小区物业管理中的矛盾，许多是历史遗留问题。如上世纪80年代建造的公房，因限于当时的认识和经济水平，大多设计标准较低；有些往往是多家单位集资建造，造成多头管理或无人管理；一些解放初期建造的房屋、旧式里弄小区，由于基础设施差，年久失修，从严格意义上看，这些旧居住小区并不具备物业管理的条件。对这些历史遗留问题，历史的欠帐，物业管理企业无法从根本上加以解决。如果只是对新建商品房居住小区强化物业管理，而对旧居住小区放松管理，甚至听之任之，使其物业管理水平越来越差，这是有悖贯彻“三个代表”重要思想的。“三个代表”重要思想的根本落脚点，是代表最广大人民的利益。目前，居住在旧居住小区内的群众近50%，对他们的居住环境能漠视吗？答案显然是否定的。而且，限于目前的国力，不可能在三五年内把这些旧居住小区全部改造拆除，这批旧居住小区还会存在一个较长的时期。再从房地产业可持续发展角度看，既不可能也不应该在短短的几年内把市区全部旧房改造完，还要为以后的城市发展留下充足的空间。因此，在今后一个较长的时期内，如何抓好旧居住小区物业管理仍然是一个重要的课题。作为政府部门，在对待这个历史欠帐、历史遗留问题上，必须体现效率与公平，积极发挥政府的社会管理、服务的功能，从管理体制、财政政策方面对旧居住小区物业管理进行必要的倾斜，使旧居住小区的物业管理保持一定的水准，小区居民的居住环境有一定程度的改善和提高。
（二）正确认识推进物业管理市场化进程与兼顾各方利益、关心弱势群体的关系
从发展方向看，发展市场化物业管理，有偿服务，按质论价是使物业管理良性发展的有效运行机制。但是，我们面临的严峻现实是：随着改革开放的深化，一部分人先富起来，而且数量逐渐增多，富裕的层次也逐步提升；同时，也有相当一部分人在经济上还处于弱势地位。一般来说，居住在旧住宅小区内的居民经济能力相对比较低。他们之中，或由于企业经济效益不佳，或是本人年龄大，文化知识、技术水平偏低，在剧烈的市场竞争中处于劣势，因而经济收入处于中低层，一时较难有经济实力购买商品房来改善居住条件。也有一些家庭，由于过去响应国家号召，支内支边几十年，或上山下乡十几年，当时为国家分担困难，现在上有老，下有小，负担沉重，处于经济弱势地位。更有一部分老弱病残的家庭，经济上更窘迫。对这部分弱势群体来说，且不说奢望居住新建商品房，就是连支付正常的物业管理费，水、电、煤等基本生活保障费用也有一定的困难。因此，按照“三个代表”重要思想要求，在大力推进物业管理市场化进程中，必须充分关心和帮助这部分弱势群体。当然，我们不可能回到过去福利住房制度的老路上去，也无能力一下子大幅度提高广大职工工资中的住房资金含量，但也不能一下子把售后房的物业管理费、旧公房的租金提高到市场价位，只能根据我国的国情，结合不同群体的实际经济能力，采取不同的政策取向，兼顾各方利益，尤其是关心弱势群体。目前正推行的廉租住房制度，正在扩大覆盖范围，就是这一取向的具体体现。但是，还需要进一步完善、落实，真正把贯彻“三个代表”重要思想落到实处，落到最基层。
二、旧居住小区概况
目前，本市旧居住小区的情况，通过调查研究，基本如下：
（一）概况
在上海众多的居住小区中，我们通常把1992年以前建造的住宅小区称为“旧居住小区”，以区别1992年邓小平同志南巡讲话以后，上海大规模建设的新建商品房小区。相对上海的新建商品房小区，旧居住小区普遍存在着设计理念老化、功能不齐全和管理相对薄弱等诸多缺点。
全市目前共有各类物业约4亿平方米，其中居住物业约2.46亿平方米。其中，直属公房0.3亿平方米，系统公房0.2亿平方米，两项相加约为居住总量的20%；私有住房约1.96亿平方米（其中售后公房0.8亿平方米，其余1.16亿为老私房和新建商品房）。
截止2003年6月，全市共有居住小区6851个，核准登记的业主委员会有4158个，物业管理公司有2257家，从业人员约11.8万人。其中约80%的居住物业由物业企业管理，其余由单位或个人管理。
在这些居住物业中，以3000万平方米直管公房，8000万平方米售后房和2000万平方米系统房，构成了旧居住小区的主体，约占全市住房的53%，居住着全市一半以上的城市居民。如何搞好这些旧居住小区的物业管理，直接反映出上海物业管理的整体水平。做好这些旧居住小区的物业管理，不仅是把“三个代表”重要思想贯彻到实际工作中去的最直接反映，而且，这些居民对物业管理的反映也是对落实“三个代表”重要思想的工作检验。
（二）旧居住小区的分类与管理
近1.3亿平方米旧居住小区的建造，大致可以分为三个历史阶段。1.清朝末年到新中国成立前建造的房屋，最长房龄在100年以上，如黄浦区的原南市春源里。2.建国后到70年代初修建的工人新村，如徐汇的东安新村等。3.上世纪70年代到90年代初的沪住型房屋，如徐汇田林新村、虹口区曲阳新村等。
而承担这些旧小区的管理单位，则通常是由原房管所转制而来的物业公司承担。几十年来，历史地、客观地分析，原房管所为政府承担了大量的管理和服务职能，通过日常地维修养护，使旧房保持最基本的居住需要，为其中的居民排忧解愁，为社会的稳定作出了重要的贡献，也涌现了一大批先进人物，如为民服务标兵、全国劳模、西部集团水电工徐虎。他几十年如一日，勤勤恳恳为民服务，赢得了广大居民的好评。类似徐虎的劳模、先进人物在全市房管系统有一大批。
（三）原房管所转制物业公司情况
随着市场经济的推进，原房管所机制已经越来越不适应社会的发展。自1996年起，全市167个房管所先后通过改制、改组等方式，转制为123家产权多元或者民营物业管理企业，从根本上走向市场，服务百姓。具体情况见表1、图1。
表1：原房管所转制前后情况
| 95年原有 房管所 | 人数 | 产业面积万M2 | 2002年底转制物业公司 | 职工人数 | 产业面积万M2 | 接受社会物业万M2 |
| 167 | 21403 | 5296 | 123 | 14808 | 30746 | 772 |
“三个代表”重要思想的起点和最终落脚点是为广大人民群众谋利益，把解决人民群众的疾苦作为第一要务。
改革开放以来，尤其是近几年来，上海的住宅建设突飞猛进，人民居住水平有了巨大改善。但由于历史欠帐，需要旧区改造的量还很大；人民生活水平、居住质量差距很大，还有相当部分居住在旧屋内，居住环境、质量均较差，尤其是同千家万户生活有直接关系的物业管理在服务观念、服务水平等方面还存在着不少不尽如人意的地方，老百姓感到不满意。我们学习和贯彻“三个代表”的重要思想，检验的最终标准应是人民满意不满意，关心千家万户的物业服务，尤其是关心还居住在旧房内，生活环境还比较差的居民的居住环境更是落实“三个代表”思想最现实、最直接的体现。因此，贯彻“三个代表”重要思想，就必须联系实际，不断解决群众关心的实际问题，不能“空对空”、“两张皮”，而是要讲实效，在解决现实生活中难点问题上下功夫。本文就如何做好旧居住小区的物业管理，解决一些难题问题作些探索。
一、开拓创新，更新旧居物业管理理念
学习“三个代表”重要思想，推进旧居住小区物业管理，尤其要正确处理好改革、发展、稳定三者关系。发展是目的，改革是动力，稳定是基础。没有发展的支持，改革与稳定无法实现。这三步棋下好了，就会相互促进；如果有一着乏力，其他两者也会陷入困境，还可能影响全局。而推进旧居住区的物业管理工作，对于维护社会稳定，促进改革与发展是至关重要的。具体而言，必须正确认识“两个关系”。
（一）正确认识推进物业管理市场化进程与体现效率与公平、发挥好政府公共职能的关系
我国是一个发展中国家，还处于并将长期处于社会主义初级阶段，有些问题不可能一蹴而就解决，需要有一个过程。旧居住小区物业管理中的矛盾，许多是历史遗留问题。如上世纪80年代建造的公房，因限于当时的认识和经济水平，大多设计标准较低；有些往往是多家单位集资建造，造成多头管理或无人管理；一些解放初期建造的房屋、旧式里弄小区，由于基础设施差，年久失修，从严格意义上看，这些旧居住小区并不具备物业管理的条件。对这些历史遗留问题，历史的欠帐，物业管理企业无法从根本上加以解决。如果只是对新建商品房居住小区强化物业管理，而对旧居住小区放松管理，甚至听之任之，使其物业管理水平越来越差，这是有悖贯彻“三个代表”重要思想的。“三个代表”重要思想的根本落脚点，是代表最广大人民的利益。目前，居住在旧居住小区内的群众近50%，对他们的居住环境能漠视吗？答案显然是否定的。而且，限于目前的国力，不可能在三五年内把这些旧居住小区全部改造拆除，这批旧居住小区还会存在一个较长的时期。再从房地产业可持续发展角度看，既不可能也不应该在短短的几年内把市区全部旧房改造完，还要为以后的城市发展留下充足的空间。因此，在今后一个较长的时期内，如何抓好旧居住小区物业管理仍然是一个重要的课题。作为政府部门，在对待这个历史欠帐、历史遗留问题上，必须体现效率与公平，积极发挥政府的社会管理、服务的功能，从管理体制、财政政策方面对旧居住小区物业管理进行必要的倾斜，使旧居住小区的物业管理保持一定的水准，小区居民的居住环境有一定程度的改善和提高。
（二）正确认识推进物业管理市场化进程与兼顾各方利益、关心弱势群体的关系
从发展方向看，发展市场化物业管理，有偿服务，按质论价是使物业管理良性发展的有效运行机制。但是，我们面临的严峻现实是：随着改革开放的深化，一部分人先富起来，而且数量逐渐增多，富裕的层次也逐步提升；同时，也有相当一部分人在经济上还处于弱势地位。一般来说，居住在旧住宅小区内的居民经济能力相对比较低。他们之中，或由于企业经济效益不佳，或是本人年龄大，文化知识、技术水平偏低，在剧烈的市场竞争中处于劣势，因而经济收入处于中低层，一时较难有经济实力购买商品房来改善居住条件。也有一些家庭，由于过去响应国家号召，支内支边几十年，或上山下乡十几年，当时为国家分担困难，现在上有老，下有小，负担沉重，处于经济弱势地位。更有一部分老弱病残的家庭，经济上更窘迫。对这部分弱势群体来说，且不说奢望居住新建商品房，就是连支付正常的物业管理费，水、电、煤等基本生活保障费用也有一定的困难。因此，按照“三个代表”重要思想要求，在大力推进物业管理市场化进程中，必须充分关心和帮助这部分弱势群体。当然，我们不可能回到过去福利住房制度的老路上去，也无能力一下子大幅度提高广大职工工资中的住房资金含量，但也不能一下子把售后房的物业管理费、旧公房的租金提高到市场价位，只能根据我国的国情，结合不同群体的实际经济能力，采取不同的政策取向，兼顾各方利益，尤其是关心弱势群体。目前正推行的廉租住房制度，正在扩大覆盖范围，就是这一取向的具体体现。但是，还需要进一步完善、落实，真正把贯彻“三个代表”重要思想落到实处，落到最基层。
二、旧居住小区概况
目前，本市旧居住小区的情况，通过调查研究，基本如下：
（一）概况
在上海众多的居住小区中，我们通常把1992年以前建造的住宅小区称为“旧居住小区”，以区别1992年邓小平同志南巡讲话以后，上海大规模建设的新建商品房小区。相对上海的新建商品房小区，旧居住小区普遍存在着设计理念老化、功能不齐全和管理相对薄弱等诸多缺点。
全市目前共有各类物业约4亿平方米，其中居住物业约2.46亿平方米。其中，直属公房0.3亿平方米，系统公房0.2亿平方米，两项相加约为居住总量的20%；私有住房约1.96亿平方米（其中售后公房0.8亿平方米，其余1.16亿为老私房和新建商品房）。
截止2003年6月，全市共有居住小区6851个，核准登记的业主委员会有4158个，物业管理公司有2257家，从业人员约11.8万人。其中约80%的居住物业由物业企业管理，其余由单位或个人管理。
在这些居住物业中，以3000万平方米直管公房，8000万平方米售后房和2000万平方米系统房，构成了旧居住小区的主体，约占全市住房的53%，居住着全市一半以上的城市居民。如何搞好这些旧居住小区的物业管理，直接反映出上海物业管理的整体水平。做好这些旧居住小区的物业管理，不仅是把“三个代表”重要思想贯彻到实际工作中去的最直接反映，而且，这些居民对物业管理的反映也是对落实“三个代表”重要思想的工作检验。
（二）旧居住小区的分类与管理
近1.3亿平方米旧居住小区的建造，大致可以分为三个历史阶段。1.清朝末年到新中国成立前建造的房屋，最长房龄在100年以上，如黄浦区的原南市春源里。2.建国后到70年代初修建的工人新村，如徐汇的东安新村等。3.上世纪70年代到90年代初的沪住型房屋，如徐汇田林新村、虹口区曲阳新村等。
而承担这些旧小区的管理单位，则通常是由原房管所转制而来的物业公司承担。几十年来，历史地、客观地分析，原房管所为政府承担了大量的管理和服务职能，通过日常地维修养护，使旧房保持最基本的居住需要，为其中的居民排忧解愁，为社会的稳定作出了重要的贡献，也涌现了一大批先进人物，如为民服务标兵、全国劳模、西部集团水电工徐虎。他几十年如一日，勤勤恳恳为民服务，赢得了广大居民的好评。类似徐虎的劳模、先进人物在全市房管系统有一大批。
（三）原房管所转制物业公司情况
随着市场经济的推进，原房管所机制已经越来越不适应社会的发展。自1996年起，全市167个房管所先后通过改制、改组等方式，转制为123家产权多元或者民营物业管理企业，从根本上走向市场，服务百姓。具体情况见表1、图1。
表1：原房管所转制前后情况
| 95年原有 房管所 | 人数 | 产业面积万M2 | 2002年底转制物业公司 | 职工人数 | 产业面积万M2 |
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