9月27日，市投资学会举办了专题研讨会，就住房制度改革和住房金融创新探索等问题进行了研讨。学会副秘书长胡胜林主持了会议。现将主要内容综述如下：
        一、当前房地产业发展态势分析
        中国的房地产市场已经成为“高温”性的热点话题，未来的房地产发展趋势如何，不能不引人深思。
        上海财经大学杨大楷教授阐明自己观点：他首先分析了房价上涨过快的原因：第一，涨价是普遍现象，国内和国外都在涨。第二，国内房地产市场有钱人特别多，北京、上海等地一半以上的高价房是外省、外国人买的。第三，银行汇票信贷失衡，在房地产开发投资中，银行资金至少占房地产公司总资产的70%。第四，供求关系和地价的外在影响。第五，灰色成本（楼市中的商业贿赂）抬高了房价。
        其次，抑制房价上涨过快的根本途径有两点：一是要弄清房地产业的资金来源。二是建立健全多元住房模式。国家要建立以经济适用房、廉租房为主体的住房体系，至少50%的人应该住国家提供保障的房子。
        二、中国住房制度改革探讨
        公积金管理中心高级经济师丛诚着重谈了住房制度建设与改革的历程：
        自解放后的几十年中，中国总人口大大增加，且城市人口的增长快于农村人口的增长，这就标志着对城镇住房需求的增加。政府将住宅由福利制改为商品制， 这势必引起生产结构、价格结构和消费结构的变化，房改必须进行工资、物价体系方面的改革，所以房改的难度很大。居民对房改的心理承受力加大，他们失去了福利，增加了住房支出。
        住房制度改革起始于1980年邓小平关于住房问题的讲话，城镇居民个人可以买房、卖房、盖房，可以一次付款，也可以分期付款；1994年国务院发布《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》开启了城镇住房制度正式改革之路，决定建立与社会主义市场经济体制相适应的城镇住房制度，实现住房商品化和社会化：如土地出让制度、房屋预售制度和销售登记制度；建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系；建立住房公积金制度和住房补贴制度， 增强职工住房消费能力，实现住房分配货币化；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
        但是，住房公积金制度所发挥的住房金融支持效能甚微，银行保障还不够有力。目前房产市场比2005年严峻。
        三、对住房金融业务创新的探索
        1、上海发展房产倒按揭贷款业务的思考。上海财大教授应望江认为，上海发展房产倒按揭贷款业务十分必要，特别是缓解日益凸现的养老问题的迫切需要：一是人口老龄化程度高使养老保障体系承受巨大压力；寿命延长给上海的医疗保障带来沉重负担；人口加速老龄化加重劳动力负担（至2020年后，3个劳动力就要抚养两个老人）；目前我国养老金的缺口已达到2.5万亿元，相当于国内生产总值的13.7%；2010年后，上海倒金字塔结构的家庭将大批出现，独生子女夫妇负担沉重。二是实施房产倒按揭贷款业务也是金融机构业务发展的需要；实施房产倒按揭能增加个人生命周期的效用，住房通过售卖、倒按揭可以转化成一定的金融资产。上海的金融机构有充裕的资金运作。三是房产倒按揭的国际借鉴，注意发达国家的成功之处，也要吸取发展中国家失败的教训与制度的不足。美国房产倒按揭占市场份额的3.5%，并有多家机构运作；加拿大的房产倒按揭贷款占房产总价偏低，最高也只有40%；新加坡与上海有很多相似之处，如住房公积金制度。但不同之处在于上海的房屋基本已实现私有化，清晰的产权归属为上海推广房产倒按揭项目打下了坚实的基础。
        2、关于住房抵押贷款资产证券化。上海大学国际商学院副教授桂泳评阐述了住房抵押贷款证券化的重要性：可以提高商业银行经营水平；有利于商业银行企业化管理；有利于商业银行信贷资产风险转移；为资本市场增加创新品种。
        从我国住房抵押贷款证券化的发展现状和目前存在的主要问题看，解决我国信贷资产证券化问题的途径有：完善相关法律法规的建设；建立资产证券化产品的交易服务平台；培育机构投资者并规范中介机构行为，规范资产评估和信用评级制度。
        3、新住房保障体系下金融市场细分与金融业务创新。建行张明焕通过对住房制度改革的政策解读，谈了对住房金融创新的思索。（一）细分客户市场，满足不同需求。（二）发展中间业务，提高银行收益。（三）增加贷款对象，家庭共同借款。（四）扩大担保选择，挖掘信用资源。（五）借鉴融资租赁，先租赁后买断。（六）注重服务创新，挖掘产品潜力。
        建行闵雪松对个人贷款业务的思路是，目前我国个人贷款市场潜力庞大，整体尚处于快速发展和市场划分阶段，同时，随着国家宏观调控政策的持续作用所形成的住房金融买房市场，以及银行业参与竞争主体的不断增加所带来的竞争压力，以个人贷款为核心的零售业务既存在巨大机遇，又面临巨大挑战。要想占领制高点，打造行业领头羊地位，持续创新是必由之路。这其中主要包括两方面的内容，一是创新机制。当前可重点加强两方面机制建设，任务型团队建设和产品经理队伍建设。二是个贷业务创新。主要包括个贷产品创新、个贷流程创新和个贷服务创新等。

（吕昕）

来源：《社联通讯》（2007年第11期）