易居论坛是国内房地产行业的品牌论坛，定位为高端性、专业性，从2006年2月创办以来，受到业界的广泛关注。易居论坛旨在交流思想成果、促进行业发展。作为易居论坛的发起人和召集者，上海易居房地产研究院院长张永岳教授表示，愿意继续从一个服务者的角度，把易居论坛做深、做细，把它打造成一个最受业内外人士欢迎的增长知识的场所，交流思想的平台。此次在上海市社会科学界联合会支持下，易居论坛再度开讲，聚焦楼市热点。
        11月12日下午，题为《新政下房地产市场趋势与企业应对策略》的易居论坛在易居报告厅举行，200余位来自房地产开发企业、中介代理企业和40余家媒体的代表出席会议。本次论坛在上海市社会科学界联合会支持下，由上海易居房地产研究院主办。
        论坛上，上海易居房地产研究院副院长龙胜平教授代表主办方致辞。上海易居房地产研究院研究员李战军、杨红旭、周建成分别就中国房地产“十二五”发展态势、房地产新政解析和房地产市场趋势、房地产企业转型等话题展开演讲，他们的演讲引起了与会者的共鸣。

        新政解析及市场趋势研判——上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭

        一、调控严厉程度堪称历史之最
        去年底、今年初，为遏制部分城市房价过快上涨，中央果断出台“国四条”，拉开了新一轮调控序幕。至今，调控已发至第三波，即以“9.29”新政为代表的管制型调控，其严厉程堪称房地产市场化以来之最。从中央政策看，史无前例地推出了信贷三个“一刀切”和一个禁止，同时，明确要求地方立即制定实施细则，并严格实行问责制度。而从地方政策来看，“限购”已经成为本轮楼市调控的重点。与前一波打压型调控相比，本波调控行政干预色彩明显加重，措施也更加细化，充分显示了中央稳定房价的决心。
        二、加息“雪上加霜”加速楼市降温
        继将六大行存款准备金率上调至17%之后，10月20日，央行再度出手，连续上调商业存贷基准利率及公积金贷款利率，开启了新一轮加息周期。从历史经验看，加息对房地产市场的影响往往是间接的、渐进累加的过程。但从本次加息时机来看，经过限贷、限购之后的加息与以往的加息政策相比显得格外意味悠长，此时加息，对楼市可谓“雪上加霜”，其影响将超过2004年加息。预计在房地产调控政策和货币紧缩政策的叠加效应下，全国楼市降温的速度将会有所加快，部分城市量价齐跌恐将难免。然而，市场也将有所分化，改善和投资需求集中的高档商品住宅市场表现或将优于对贷款依赖度高的中低档市场。
        三、短期内调控放松希望不大
        房价问题一定程度上成了“政治”问题。由此可以断定，本轮调控如若不达到效果，政策很难放松。而受地方土地财政、民间资金泛滥且投资渠道少、国民喜欢置业、国资挤压市场等诸多机制、体制、外部环境方面的制约，房价问题却又难以倚仗调控“一蹴而就”，这也就意味着短期内调控将难以放松。
        而从房价问题根源来看，住房保障的缺位是问题的根本。过去十年，堪称中国楼市的“黄金十年”，却也是住房保障严重滞后的十年。房价高涨和住房保障落后相互叠加，才使得房价问题日益尖锐。近来调控一手抓房价一手抓保障也正是基于这种判断，由此看来，在我国整体经济趋好的环境下，中央要放松调控或许要在住房保障见效之后。
        四、苛政下楼市或将调整半年
        从最新数据来看，在限贷、限购、加息等多重政策影响下，10月我国房地产市场成交量已有所下滑，房价也随之调整，而供应量却有望持续增加。1-10月，我国商品房新开工面积同比增长61.9%，开发企业完成土地购置面积同比增长36.2%。其中，新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模将较大幅度增加；土地购置面积的大增，则意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。供应增加，而需求却因调控明显萎缩，这也就意味着，未来二个季度，甚至更长时间段内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。预计在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，未来半年左右的时间段内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌格局。
        当前房企转型的四大动向——上海易居房地产研究院企业研究中心总经理 周建成
        一、从“顺序区域拓展”到“逆序区域拓展”
        在过去几年，企业的区域拓展一般都是遵循着从一线到二线，再到三、四线城市的拓展。可称之为“顺序区域拓展”。那么在以“开发——销售”为主的经营模式下，再过五年，十年，当土地开发殆尽之时，绝大多数房地产企业将从一线城市，尤其是一线城市的中心地区绝迹。
        目前，“逆序区域拓展”的历史大幕已缓缓开启。日本从上世纪60年代开始，花了40多年完成了从新兴市场向发达市场的过度。而我国二三线城市属于新兴市场的同时，一线城市尤其是其中心城区已经属于发达市场。在这些发达市场，可以用来开发的土地极其缺乏，房企要么坚持过往的“开发——销售”模式，选择离开一线城市，要么就必须转变经营模式，向“开发（收购）——持有出租”转变，盈利来源由过去的主要以资产增值收益为主，现金流收益（租金收益）为辅，向将来的主要以现金流收益（租金收益）为主，以资产增值收益为辅转变。
        二、从“专注开发”到“产业融合”
        如今还在盲目信奉“专注开发”，将是不合时宜的。在当前房企的战略转型中，出现了明显的“产业融合”的新动向。
        房地产业企业进化历程一般会经历由低到高的五个发展阶段，即土地开发商、房产开发商、房产经营商、产业经营商和城市发展运营商。土地开发商、房产开发商不言自明。房产经营商就是专注于房地产“开发（收购）——持有出租”经营的房地产企业。产业经营商不仅持有经营房地产，而且拥有以其持有物业为载体的某一种或几种产业作支持，形成了房地产业与其他产业的相互融合。至于城市发展运营商，是把房地产项目与区域功能定位相结合。
        当前，一些品牌房地产企业在谋划自行组建跨行业的企业，还有一些企业试图通过收购跨行业企业来完成产业融合。毋庸置疑，产业融合既蕴含着机遇，也包含着很大风险。
        三、从“关注城市化主体”到“服务中高端客户”
        中国目前的城市化水平是46.6%，发展到70%水平尚需20多年，之后将进入缓慢增长期。在未来20多年里，我国每年将会有1000多万人进入城市，这部分新城市人将会是城市住房需求的重要支撑力量。在这一指导思想下，很多房企把这部分新城市人作为服务对象，试图为他们设计并推出“适销对路”的普通住宅产品。
        但是，不要说在一线城市，就是在不少二、三、四城市。城市化的主体即那些刚刚进入城市的新城市人，并不能成为这些城市新增住宅的真正需求主体。因此，一些房企已经在进行战略转型，向服务高端客户转向，打造中高端住宅。在白领和金领阶层购买中高端住宅之后，会把他们过去居住的普通商品住宅抛到二手房市场，灰领和蓝领阶层通过购买或租住这种通过住房 “过滤机制”抛出来的旧房来解决居住问题。
        四、从 “工厂化生产“到“个性化打造”
        如今，扬弃“工厂化生产”，向“个性化打造”的战略转向已经被越来越多的企业家所接受。1999年建设部等八部委提出住宅产业化的概念, 万科是第一个响应者。 2005年10月，万科工业化实验1号楼破土动工。这个时候，“产业化”概念就被流变为了“工业化”这样一个新概念。而事实上，这一流变蕴藏着很多歧义在里面。因为房地产业属于第三产业，工业属于第二产业。既然分属不同的产业，又怎么能够实现第三产业的第二产业化呢？再往后，“工业化”这一概念又被衍生成“标准化”、“可复制性”、“规模化”、“低成本”等一系列概念。在这一理念指导下，万科坚持“住宅产业化”加“项目品牌化”的道路，宣称自己要像“制造汽车一样”建造房子。万达也走产品系列化道路，三代万达产品均强调区域可复制性。
        但是目前，企业开始转向，更加热衷于个性化的打造，强调项目的不可复制性、定制化、高端化以及个性化。这也是企业转型的一大新动向。

        房地产“十二五”发展态势——上海易居房地产研究员发展研究所所长 李战军

        一、坚持市场化商品化为主导的产业发展道路
        中国房地产业未来发展道路必须也只能走市场化、商品化发展道路。过去三十年的历史已经证明这一道路的唯一可行性和正确性。这是经济体制机制的选择，发展路径模式的选择。
        二、探索和推进信息化的新型产业化模式
        信息化带动产业化，是当今中国现代化建设极为重要的发展战略。为此，作为一个新兴的支柱性重要产业，中国房地产业必须着力探索、大力推进由信息化带动产业化的新型产业化发展之路，着力利用信息所独具的极强的渗透效应和极高的倍增效应，从根本上改变中国房地产业单一依赖物质资源消耗扩大产业规模的传统模式，从而推进房地产业的持续健康发展。
        三、用产业化推动节能型商品房开发
        发展资源的优化节约利用，是房地产业能够可持续发展的重要标志，那就必须依托产业化。通过规划和建筑设计从源头上引导产业集约化和节约化；完善住宅建筑体系，集成和整合建筑成套技术；对商品房采用新材料、新技术、新设备提供政策倾斜；发挥企业在住宅产业化中的主体作用，依靠示范来推进住宅产业化现代化；建立国家和地方两级公共性的新材料、新技术、新设备的认证、推广中心。
        四、良性竞争提高产业集中度
        提高产业集中度是世界各国房地产业发展的路径选择，也是中国房地产业高端化的另一重要标志。集中度的提高不能依靠行政性整合，只能通过企业间的良性竞争才能够实现。给予不同所有制、规模、类型的房地产企业相同的土地、金融和税收政策待遇；开发企业实行跨区域经营，鼓励管理服务企业面向全社会；鼓励具有规模化和品牌优势的企业之间建立战略合作或企业整合。
        五、形成政策保障住房体制机制
        建立政策保障住房和商品住宅的协调发展新格局；政策保障住房覆盖面宜采取先小后大的策略，集中优势资源率先解决双困户的住房问题；政策保障住房是房地产大市场当中的有机组成部分
        六、创新住宅金融模式
        采取相关措施大力培育我国房地产金融体系，创新住宅金融模式：建立差异化的住房信贷体系；开辟多元化融资渠道；建立和完善房地产信用制度。
        七、改革税制、税种、税率
        现有房地产税收制度存在问题主要是税种过多、税率过高、重复征税；流转环节畸重、保有环节偏轻；政府难以调节土地、开发过程中产生的巨额增值收益。需对房地产税制进行改革和完善，精简现行的房地产税种，统一开征新的不动产税。向宽税基、少税种、低税率的方向靠拢；建立配套完备的房地产估价体系和房籍地籍管理体系；实施区别化的税收政策。
        八、适合中国国情的住房建设和消费模式
        合理引导并建立适合中国国情的住房建设模式和消费模式。建立和完善节能省地型住房建设的技术政策；完善节能省地型住房建设的经济政策；建立健全节能省地型住房建设的推进机制；倡导正确的消费观念，抓好示范带动作用；发展存量房屋租赁业务，鼓励居民租房居住；构建鼓励居民住房梯度消费的政策体系。