在新世纪的第二个十年到来之际，中国城镇化率首度突破50%。在新的历史条件下，中国城镇化的道路如何继续往前走，乃是整个社会十分关注的领域。对此，党的十八大报告明确指出，坚持走中国特色新型工业化、信息化、城镇化、农业现代化道路，推动信息化和工业化深度融合、工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。正是在这一背景下，新型城镇化的概念引起了人们非常广泛的引用与讨论，也引起了房地产业界的高度关注。
改革开放以来，我国的城镇化取得了很大进展，城镇化率由 1978年的17.92%上升到了2011年的51.27%，年均增长1个百分点。我国城镇化的快速发展，在促使我国城乡经济发展、优化产业结构、转变经济增长方式等方面具有重要的意义，带来了重大影响。当前，我国的城镇化仍处于快速发展通道上。一方面，我国的城镇化，也即过去常说的城市化水平远落后于欧美等世界发达国家80%的水平，也略低于世界平均水平。一定的城市化率要与一定的国民经济发展相适应，过快过慢均会影响国家社会的健康发展。世界城市发展规律表明，城市化率在30%~70%阶段处于快速发展时期。另一方面，从我国宏观经济的运行来看，城镇化仍然是今后20年中国经济发展的最大潜力所在。许多研究结果表明，我国城镇化率大约在2030年就能达到70%，以后的18年内，我国的城镇化仍将保持持续快速发展，还有大约18个百分点的快速提升空间。在我国城镇化进程处于中期阶段的关键时刻，现在之所以越来越强调新型城镇化，既反映了我国城镇化方针的演进和完善，也是为了更好地解决我国以往城镇化进程中的一些重大弊端。其一，我国城镇化的发展方针，从先前的控制大城市规模，积极发展小城市的城市发展方针，演变到大、中、小城市和小城镇的协调发展的方针，取得了很大成绩。在这一过程中，大城市的快速发展更加有目共睹。相比较过去城市化的一般提法，现在明确强调城镇化，这更加体现了对中小城市与城镇发展的重视，以满足整个社会均衡发展的要求。其二，以往城镇化发展过程中，仍然存在着诸多问题。从内涵上来说，城市缺乏个性特色，功能布局不尽合理，城乡发展差距仍然较大，城乡要素市场人为分割，土地资源浪费严重，环境污染较严重，能源消耗较多，见物不见人，社会公平保障体系还不完整等等，增长的质量和效益不高。从空间布局上来说，我国城镇化格局仍然急待改善。提出新型城镇化，有助于人们对这些问题的重视，并用创新的思路去解决。
我国新型城镇化的进程必须将社会各子系统(如城市与乡村、资源与人口、人类与自然等)统筹考虑，在总规划框架下做好协调与衔接。具体而言，新型城镇化就是以社会自然资源、人文资源及其衍生的资源为出发点，根据系统协调的理念，整合各类资源，以人为本为核心，以城镇布局合理、功能突出、城乡协调一体、集约高效、生态宜居为特征的城镇化过程。与原有的城镇化相对应，新型城镇化的实质，主要体现在：1、以人为本，民生优先。新型城镇化就是要摒弃城市面积扩张和简单的人口比例增加，以改善民生为目的，消除制度屏障，破解“双二元”结构，建立公平利益分配机制，保障人们利益，促使资源公平合理分配，基本公共服务均等化，使城镇化过程中增进人们福利。2、合理布局，协调推进。要根据城镇发展的客观规律，积极探索城镇发展的新模式，立足当前，着眼长远，进一步明确城镇的发展定位、功能分区，与产业转移相结合，着力优化城镇空间布局。根据目前城镇化存在的问题，结合国家社会经济发展目标，新型城镇化建设，按照“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇协调发展”的要求，不断提升城镇化的质量和水平。在新型城镇化下，城市的规模将向两头和深处延伸，两头指的是一方面是城市群的发展，优化提升长三角、珠三角、京津冀等现有城市群，培育和壮大新的城市群；另一方面是中小城市及小城镇的发展，挖掘、整合现有中小城市资源，强化中小城市产业功能，增强小城镇公共服务和居住功能。同时，进一步促进人口分布、经济布局与资源环境相协调，改善人居环境，集约节约，节能减排，建设低碳生态城市。 3、城乡统筹，一体发展。由于历史因素及城市和农村经济社会发展不均衡，使得我国城乡发展呈现割裂化倾向，整个社会的资源配置效率以及农村和城市的进一步快速发展受到极大的制约。新型城镇化就是要城乡统筹，一体发展，要把工业与农业、城市与乡村、城镇居民与农村居民作为一个整体，进行统筹规划和综合研究，通过体制改革和政策调整，促进城乡在规划建设、产业发展、市场信息、政策措施、生态环境保护、社会事业发展的协调发展，改变长期形成的城乡二元经济结构。新型城镇化要解决农村土地流转和农村剩余劳动力的转移问题，对具有内在关联的城乡物质要素和精神要素进行系统安排，促进城乡资源要素，包括劳动力、技术、资金、信息等生产要素的合理流动和优化配置，优化区域间产业结构和布局，缩小城乡经济和居民收入差距，促进城乡经济的融合发展，实现城乡生产方式和生活方式的一体化。
在我国城镇化的既往进程中，房地产业起到了不可或缺的作用。只要市场化的道路不变，城镇化的道路就需要双重驱动，以行政位主导的整体设计与以市场为主导的实际推进，两者各不可偏废。从实践来看，城镇化的战略、规划、布局，只有通过市场化的推进，才能真正落实到实处，做到良性循环。在我国新型城镇化的过程中，房地产业仍然能起到重要的市场化推进的作用。然而，在新形势下，房地产业也必须尽快转型提升，才能起到这样重要的积极作用。首先，在总体上，新型城镇化与房地产业的发展是互相促进的。一方面，新型城镇化的推进。意味着城镇化率的进一步提高，城镇数量的增多和质量的提升；意味着产业升级转型，农业现代化的提速，多达数亿计的农业人口迈入城镇人口的行列；也意味着以人为本的生态环境，人居环境的不断改善，包括居住水平在内的广大人民生活水平的提高。在这一过程中，房地产业必然有着巨大的空间。另一方面，房地产业作为一个基础性、先导性产业，在城镇建设、环境打造、资源整合、财税贡献等方面起到了不可替代的独特作用。在新型城镇化过程中，房地产业在获得发展空间的同时，也可以为其作出相应的重要贡献。其次，新型城镇化需要房地产业的参与，但并不等于房地产业化。正如前述，新型城镇化作为一个集合的范畴，要以人为本。不仅涉及经济、社会、政府、民众及生态建设等，而且就新型城镇化过程中的经济而言，也具有极为丰富的内涵。把城镇化与房地产业变相等同起来，过分强调房地产业的作用，只考虑房地产业的短期拉动作用，同样是不可取的。从历史发展的角度看，中国的新型城镇化经济规模之大，涉及人口之多，前所未有，举世罕见。新型城镇化的经济容量有个逐步释放的过程，房地产业的发展要与其相匹配，也有个作用的逐步发挥过程。在这一过程中，土地开发、项目建设、产业结构调整、区域综合发展乃至生态环境建设必须联动起来。房地产业不可能一马当先，而必须与整个进程匹配起来，这样才能真正做到多赢。再次，在新型城镇化过程中，房地产业必须进行相关的转型升级，才能适应新形势下产业健康发展的要求。新型城镇化是以人为本的城镇化，新型城镇化不等于单纯造城。在上一轮城镇化发展的过程中，在某些地区出现的城镇空心化、物业产品空置、房地产资本泡沫化的现象，尤其值得深省反思。时至今日，房地产业粗放型的发展时代势必终结，如何走集约化、精细化的发展道路，注重区域经济发展条件、人口需求结构，以及当地资源条件与房地产开发模式和产品结构的契合，注重环境保护与低碳化、生态化发展，注重物业产品与当地文化的契合，注重人文环境的不断提升等等，都需要房地产业在新型城镇化发展的背景下，认真研究、努力创新。同时，房地产业作为关乎民生的重要产业，在新型城镇化的发展过程中，要在保障房建设方面投入更多的力量，从而有助于解决进城农民以及生活困难群众的基本住房要求，真正做到产业发展与城镇化发展的和谐促进。
（上海易居房地产研究院）
